土地の評価方法 - 札幌の弁護士｜前田尚一法律事務所
土地の評価方法 - 札幌の弁護士｜前田尚一法律事務所
土地の評価方法
相続財産の６～７割が不動産という話もありますが、一番難しいのが土地の評価です。宅地の評価法としては、下記の二つがあります。
路線価方式での評価は、下記の式で計算します。
路線価×土地の面積(㎡)＝路線価方式の評価額
路線価とは、道路に面した１㎡当たりの土地の価格で、毎年改訂される路線価図に記載されています。路線価図は、国税庁のホームページで無料で閲覧することができます。
財産評価基準書 http://www.rosenka.nta.go.jp/
この路線価図には、道路ごとに千円単位で路線価が記載されています。例えば、路線価図で300Bという道路に接している土地の路線価は、３０万円／㎡という意味です。
ただ、実際の宅地は、様々な補正率で調整を加えて計算します。補正の対象となるものとしては、下記のようなものがあります。
などなど・・・。補正の条件は数が多く、年々規定が変更されますので、正しい評価を知るには、税理士などの専門家に相談してみるのがよいでしょう。
先に述べた路線価図を調べると、路線価図のページに調べている市町村、町名などがなかったり、倍率地域と表記されている場合があります。この場合は、路線価がないので、倍率方式を用いて土地の評価を計算します。その場合の式は、下記になります。
倍率は、国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/）に地域ごとの倍率が記載されており、固定資産税評価額は、各市町村役場（東京２３区は都税事務所）に行って固定資産台帳で閲覧できます。相続税申告の添付書類として固定資産税評価証明書を取得するのもよいでしょう。
土地所有者には、納税通知書が送られてきますが、税額を算出するために調整された金額が掲載されているケースもありますので、注意が必要です。
倍率方式の場合は、土地の形状による補正などはありません。
なお、宅地に関しては、一定の条件にあてはまると小規模宅地の特例が適用されます。
通常の評価額の80％または50％を差し引くという大幅な減額です。
この特例の対象となるためには次の要件が必要となります。
この特例による減額の内容は次のようになります。
１．要件に即した居住用の宅地(特定居住用宅地)
・・・適用面積は240㎡が限度で減額割合は80％
２．要件に即した事業用の宅地(特定事業用宅地)
・・・適用面積は400㎡が限度で減額割合は80％
３．要件以外の被相続人、ないしは被相続人と生計を共にする親族の居住用宅地、
及び上記要件以外の被相続人等の事業用宅地
・・・適用面積は200㎡を限度に、減額割合は50％
弁護士 前田 尚一（まえだ しょういち）
前田尚一法律事務所 代表
北海道岩見沢市出身。北海道札幌北高等学校・北海道大学法学部卒。
さまざまな訴訟に取り組むとともに、顧問弁護士としては直接自分自身で常時３０社を超える企業を担当しながら、弁護士として３０年を超える経験、実績を積んできました。
交通事故、離婚、相続、債務整理・過払い金請求といった個人の法律問題に加え、労務・労働事件、クレーム対応、債権回収、契約書ほか企業法務全般も取り扱っています。
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